Большую часть апреля многих тревожил вопрос, можно ли считать меры по борьбе с COVID-19 форс-мажором, и прежде всего – сочтут ли их таковыми суды. Самое важное, что дает режим форс-мажора – это отсутствие санкций за несвоевременное исполнение обязательств, например, за задержку различных платежей. В сложившейся ситуации этот вопрос стал острым как для многих компаний, чья работа была остановлена, так и просто для людей, многие из которых лишились дохода. Сайт «РИА Недвижимость» попросил юристов объяснить, кто из вынужденных неплательщиков сможет сослаться на форс-мажор и избежать штрафных санкций, а кому этого сделать не удастся.
Коммунальные платежи
Российское правительство ввело мораторий до конца года на начисление штрафов и пеней за неоплату услуг ЖКХ, взыскивать неустойки нельзя за несвоевременную или неполную оплату за жилое помещение, коммунальные услуги и капремонт. Однако компании, работающие в сфере ЖКХ, практически сразу начали жаловаться на резкое падение собираемости платежей, то есть люди воспользовались мораторием, чтобы вовсе от них отказаться. Однако мораторий подразумевает только отсутствие штрафных санкций за просрочку, а заплатить в итоге все-таки будет нужно. Юристы объяснили, что ждет в итоге неплательщиков ЖКХ.
На данный момент физлица не освобождены от обязанности по оплате ЖКХ и капремонта. Также нет предпосылок, что в ближайшем будущем им подобную поддержку окажут. Таким образом, им фактически предоставлена отсрочка без начисления пени, подчеркивает юрист «КСК групп» Джавид Эйюбов.
При этом в обзоре Верховного суда нет указания, что от таких обязательств можно освободиться, поэтому в установленные сроки платежи должны вноситься, уточняет адвокат, партнер международного центра защиты прав Globallaw Андрей Саунин.
Нужно учесть, что формально в постановлении правительства речь идет о моратории именно на уплату штрафов и пеней, но не на их начисление, предупреждает партнер, адвокат, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas Lex Игорь Чумаченко. Вместе с тем, по заявлению премьер-министра, речь все же идет о моратории и на начисление санкций, очевидно, должны появиться соответствующие разъяснения, добавляет он.
Обязанности по осуществлению самих платежей за ЖКХ это в большинстве регионов пока не снимает, и здесь действуют общие принципы в отношении возможности изменить договор в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, реализовать которые будет непросто, отмечает Чумаченко.
С 1 января 2021 года – срок, до которого сейчас установлен мораторий, – должник при наличии задолженности обязан будет ее погасить. Плюс к задолженности по ЖКХ и капремонту за период до 1 января 2021 года будет присоединяться задолженность после указанной даты, при этом на нее уже будут начисляться неустойки и пени, добавляет управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов.
Ипотека
Основной инструмент поддержки ипотечных заемщиков на сегодняшний день – это дополнительная «коронавирусная» версия ипотечных каникул с предельным размером займа для
Москвы до 4,5 миллиона рублей, для
Московской области,
Санкт-Петербурга и регионов
Дальнего Востока — до трех миллионов рублей, а для остальных субъектов — до двух миллионов рублей. Однако, по данным
НБКИ, только 65,54% ипотечных заемщиков формально имеют право на такие каникулы. Остальных, а также тех, кто не смог их получить, ожидают разбирательства с банками в судах. Юристы рассказали о перспективах в случае просрочки платежа.
Исходя из общих разъяснений, содержащихся в обзоре Верховного суда, заемщик должен доказать невозможность исполнения в связи с обстоятельствами непреодолимой силы и причинно-следственную связь между этими обстоятельствами и невозможностью осуществления платежа, разъясняет Чумаченко.
Причиной, в том числе, может быть отсутствие денежных средств, вызванное форс-мажором (эта новелла озвучена в позиции
ВС РФ). Кроме того, нужно обосновать наличие оснований для изменения кредитного договора и договора об ипотеке в связи с существенным изменением обстоятельств.
Доказать все это будет сложно, но обзор дает такую возможность, подчеркивает Чумаченко.
Верховный суд указывает на то, что если отсутствие у должника необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и тому подобное, то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, отмечает Денисов.
Долевое строительство
Эксперты уже спрогнозировали высокую вероятность задержек передачи ключей дольщикам из-за ограничительных мер и других негативных факторов. При этом до конца года новостройки не будут признавать проблемными. Какие возможности в такой ситуации остаются у дольщиков, если им придется защищать свои права? В этом вопросе юристы настроены пессимистически.
Если дольщик захочет расторгнуть договор из-за существенного ухудшения его обстоятельств, то это придется доказать, что сложно, говорит Саунин. «Возможно, речь может о ситуации, когда у дольщика комплексно случились такие обстоятельства как лишение заработка, ипотечный кредит и срывы сроков строительства. В противном случае суды могут оценить отказ дольщика немотивированным», — рассуждает он.
Застройщики действительно освобождены от уплаты неустоек, процентов и возмещения убытков за просрочку выполнения договора, если дата окончания строительства дома оказалась в периоде введенного в субъекте РФ режима повышенной готовности, отмечает партнер MGP Lawyers Денис Быканов. При этом оно не лишает дольщика права расторгнуть договор ДДУ. В частности, при нарушении исполнителем сроков выполнения работы, оказания услуги потребитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной им цены, добавляет он.
Можно ожидать, что по тем объектам, срок сдачи по которым еще не наступил, само по себе снижение темпов строительства в условиях ограничительных мер не будет воспринято судами как достаточное основание для расторжения, подчеркивает практики недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Антон Алексеев.
Здесь можно говорить о классическом форс-мажоре у застройщиков (в том числе в связи с нарушениями со стороны подрядчиков/поставщиков сроков поставки и строительства в связи с непредвиденными обстоятельствами, отвечающими признакам непреодолимой силы), отмечает Чумаченко. Кроме того, формально мораторий на расторжение договоров долевого участия не введен, однако уплата штрафных санкций при расторжении не осуществляется до 2021 года.
При этом нужно понимать, что форс-мажор применяется как правило к ситуациям, когда договоры заключены задолго до возникновения этих обстоятельств. То есть заключенные накануне ситуации с COVID-19 договоры могут не подпадать под действие обстоятельств непреодолимой силы, поскольку эти обстоятельства уже можно было предвидеть, полагает Чумаченко.
Конечно, каждый случай должен рассматриваться индивидуально и с учетом принципов, изложенных в том числе в обзоре ВС РФ, добавляет он.
Аренда жилья
В непростой ситуации оказались те люди, которые арендуют квартиры, так как эта сфера отношений не попала ни в какие программы поддержки.
Как указал Верховный суд, граждане могут быть освобождены от ответственности за нарушение обязательств при отсутствии вины, то есть в ситуации, когда гражданин при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, принял все меры для надлежащего исполнения обязательства, говорит Быканов.
Если наниматель жилья лишился дохода в виде заработной платы, то это может быть основанием для освобождения его от ответственности за нарушение обязательств. Но если у нанимателя были сбережения на счетах в банках, и в суде будет установлено, что наниматель имел возможность своевременно оплачивать арендные платежи, то суд вряд примет его сторону, разъясняет он.
А вот добиться снижения арендной платы через суд удастся вряд ли, отмечают эксперты.
Специальные нормы «антивирусного» закона в части отсрочки арендной платы не распространятся на нанимателей жилых помещений – физических лиц (это следует из части 1 статьи 19 закона № 98-ФЗ от 01.04.2020), рассуждает Чумаченко. Кроме того, такому лицу крайне сложно доказать невозможность пользования жилым помещением, поэтому наниматель не может требовать и снижения арендной платы по аналогии с юрлицами, добавляет он.
Аренда нежилых помещений
Один из самых острых вопросов, по которому эксперты предрекают большое количество судов – это аренда помещений представителями бизнеса. Здесь существуют два ключевых вопроса, которые могут привести к спорам: необходимость оплаты аренды на период, когда работа арендатора (например, ресторана) была под запретом, а также возможность снижения размера арендной платы. Причем самым важным становится вопрос, в каких случаях противовирусные меры можно считать форс-мажором.
Верховный суд увидел, что сейчас существуют обстоятельства непреодолимой силы, но сделал важное замечание: форс-мажор если он и есть, то только не для всех, отмечает Саунин. И конкретный суд в каждой ситуации пусть разбирается в деталях. Главное, что высшая судебная инстанция специально одобрила основание для освобождения от ответственности. «Например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения», – объясняет он.
Как разъяснил ВС РФ, значительное снижение размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения может освободить это предприятие от ответственности за неисполнение обязательства, рассказывает Алексеев. Как можно думать, это касается и неоплаты в срок по договору аренды. Логика суда такова, что в этом случае любой участник гражданского оборота не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами.
Исходя из этой логики, если для закрытого кафе или магазина сохранилась принципиальная возможность работы на вынос или доставку и они этой возможностью не воспользовались, суд может не принять во внимание «снижение» прибыли, а вернее ее полное отсутствие, отмечает он.
Но у этой логики может быть и обратная сторона: имеет ли арендодатель право получать доход от помещения, использование которого в текущих условиях невозможно в принципе и которое он сегодня никому бы не смог сдать в аренду, а если бы и смог – то на совсем других условиях? Ведь если вчера арендатор мог чуть ли не гордиться очередями у входа, толпами у барной стойки или в торговом зале, сегодня в ресторане мы можем использовать только кухню, а в магазин может войти не больше, скажем, десяти человек независимо от того, насколько предприимчивым будет арендатор, рассуждает Алексеев.
Возможно, в этом случае будет уместным говорить о так называемом «существенном ухудшении условий пользования» помещением по не зависящим от арендатора обстоятельствам и требовать уменьшения арендной платы. Ведь строго говоря, арендатор платит арендодателю не за то, что он «перебивается» заказами на доставку, а за полноценное использование помещения по назначению, добавляет он.
Все опрошенные эксперты так или иначе указали на, вероятно, важнейшую позицию в разъяснениях Верховного суда: при рассмотрении каждого конкретного спора суды должны определить, стали ли противовирусные ограничения форс-мажором для конкретного случая и были ли предприняты все необходимые меры для преодоления сложившейся ситуации.
Например, в ситуации с возможной переквалификацией кафе на работу с доставкой суд должен разбираться в каждой конкретной ситуации, объясняет адвокат МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова.
Нельзя сказать в общем: кто-то объективно может переориентироваться на доставку, кто-то нет. У кого-то доставка функционировала и до введения ограничений. На днях одна из известных сетей кофеен объявила, что она хоть и работает на доставку, но от использования части помещений ей все равно придется отказаться, приводит пример она.
Однако Верховный суд дал несколько революционное разъяснение касательно неисполнения денежного обязательства (например, по уплате арендной платы), уточняет Чумаченко.
Так, согласно разъяснению ВС РФ, если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, введением режима самоизоляции, то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. При этом освобождение от ответственности допустимо лишь в случае, если любой разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения), отмечает он.
Таким образом, добросовестный арендатор, который не может использовать помещение в тех целях, для которых оно было арендовано, должен быть освобожден полностью или в части от уплаты арендных платежей за соответствующий период, отмечает адвокат МКА Sed Lex Вера Ефремова.
Арендодатель, в свою очередь, не сможет взыскать убытки, понесенные им в связи с неоплатой аренды, с арендатора. Как вариант, арендодатель сможет попробовать взыскать убытки с органов власти субъекта РФ, если докажет, что ограничительные меры были незаконными, поясняет Ефремова.
Уменьшение арендной платы
Помимо штрафных санкций за неуплату или несвоевременную оплату аренды, есть другой повод для разбирательств по вопросу аренды, а именно – снижение арендной платы.
Ряд предпринимателей уже получили льготы, отмечает адвокат юридической фирмы «Юст» Михаил Чугунов. Таким образом, законодатель до издания обзора Верховного Суда РФ предусмотрел следующие льготы для арендаторов, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики:
– если арендодателем выступает
Российская Федерация, арендатор вправе получить освобождение от уплаты аренды за апрель, май и июнь 2020 года (соответственно, за указанные периоды нет оснований взыскивать какие-либо штрафы, пени за неуплату);
– если арендодателем выступает субъект Российской Федерации, муниципалитет или любое частное лицо, арендатор вправе получить отсрочку внесения арендной платы за период с апреля по сентябрь 2020 года включительно, а также получить освобождение от уплаты любых штрафов, пеней, процентов в связи с переносом срока внесения арендной платы за указанный период. Конкретные условия отсрочки определены требованиями, утвержденными правительством РФ, объясняет он.
Если арендатор не имеет возможности использовать арендованное помещение, он вправе также потребовать уменьшения размера арендной платы, добавляет Чугунов.
«Антивирусный» закон № 98-ФЗ предусматривает право любого арендатора (не только относящегося к наиболее пострадавшим областям) требовать от арендодателя уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования объекта аренды, говорит Чумаченко. Такое требование арендатора не является обязательным для арендодателя, и в случае отказа арендатору остается обратиться в суд с требованием об изменении или расторжении договора, уточняет он.
Общая канва может быть следующей: арендатор временно не может пользоваться помещением по обстоятельствам, которые не зависят от него (а зачастую и от арендодателя, поскольку являются внешними), и соответственно, вправе не платить арендную плату за этот период.
Арендатор также не лишен права требовать изменения или расторжения договора в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ), о чем также говорит ВС РФ в своем обзоре. Необходимо будет доказать наличие таких обстоятельств и обоснованность своих требований, а также добросовестность своих действий и отсутствие в них злоупотребления правом. Сделать это будет непросто, принимая во внимание то, что до ситуации с распространением коронавируса эта норма ГК РФ практически не работала, резюмирует Чумаченко.
Подрядчики и девелоперы
Противовирусные меры, а также другие обстоятельства, вызванные пандемией, доставили массу проблем и в отношения девелоперов с их поставщиками и подрядчиками, причем в данных отношениях страдают обе стороны.
В случае подряда форс-мажор, как сказал ВС РФ, должен применяться, если будут доказаны все необходимые условия. Но стройка в РФ не запрещена, полагает Саунин. Так как часто подряд завязан на поставках материалов, оборудования то, вероятно, именно невозможность исполнения связанных обязательств поможет стороне подряда доказать наличие форс-мажора. При этом доказать существенное изменение обстоятельств крайне маловероятно, в этом случае сработает только вариант, если работы в принципе выполнить уже невозможно из-за нарушения технологии или каких-то иных обстоятельств. Тогда договор можно расторгнуть через суд без каких-то негативных последствий, говорит он.
ВС РФ подтвердил, что даже пандемия не отменяет Гражданский кодекс, подчеркивает Алексеев. Если обязательство является встречным, его исполнение можно приостановить. Попросту говоря, работу, которая является встречной по отношению к оплате, можно не делать. И наоборот, платеж, который является встречным по отношению к работе, можно задержать, рассуждает он.
Если же сторона понимает, что изменились сами «условия хозяйствования», и знай стороны об этом раньше, они бы никогда не заключили такой договор, можно попробовать его расторгнуть в связи с существенным изменением обстоятельств.
Ключевой момент здесь – правильно выбрать такое обстоятельство как основу правовой позиции. Например, недельный запрет работы вряд ли будет расценен как существенное изменение обстоятельств по долгосрочному договору. А вот пока бессрочное требование обеспечивать 1,5-метровую дистанцию между гражданами, в том числе работниками, для ряда договоров может быть критичным, объясняет Алексеев.
Особое внимание необходимо уделить доказательственной базе, добавляет Чумаченко.
Так, подрядчику необходимо доказать наличие причинной связи между последствиями пандемии и невозможностью исполнения обязательств. Особое внимание следует уделить формированию доказательств, когда невозможность исполнения прямо не вытекает из актов органов власти, а вызвана иными фактическими обстоятельствами: невозможность своевременно поставить оборудование на стройплощадку из-за ограничения транспортного сообщения и так далее, объясняет он.
Заказчику в целях защиты от недобросовестного подрядчика, который может использовать ситуацию с пандемией для оправдания нарушения своих обязательств, следует проанализировать нормативные акты конкретного региона и установить, имелась ли юридическая невозможность для исполнения обязательств подрядчиком, а также собрать доказательства, подтверждающие отсутствие фактической невозможности осуществления обязательств – в том числе запросить необходимые документы у подрядчика. Заказчику также не должен игнорировать запросы подрядчика, в которых тот просит устранить препятствия надлежащему исполнению договора, заключает Чумаченко.